რა უნდა იცოდეთ მშენებარე სახლში ბინის შეძენამდე
მშენებარე სახლში ბინის შეძენა ხშირად იზიდავს მყიდველებს შედარებით ხელმისაწვდომი ფასითა და საცხოვრებლის ადრეულ ეტაპზე არჩევის შესაძლებლობით. ასეთი ფორმატი საშუალებას გაძლევთ, შეარჩიოთ სასურველი ვარიანტი მეტი ხელმისაწვდომი გეგმარებისა და სართულების ფართო არჩევანიდან, ასევე წინასწარ დაგეგმოთ მომავალი რემონტი და სივრცის მოწყობა.
ამასთან, გადაწყვეტილება სპონტანურად არ უნდა მიიღოთ. მშენებლობის ეტაპზე ბინა ჯერ კიდევ არ არსებობს დასრულებული სახით, ამიტომ მყიდველმა შეთავაზება განსაკუთრებით ყურადღებით უნდა შეაფასოს და გაითვალისწინოს არა მხოლოდ ფასი, არამედ შეძენის საერთო პერსპექტივაც.
რა შემთხვევაში შეიძლება იყოს მომგებიანი ბინის შეძენა მშენებლობის ეტაპზე
მშენებარე სახლში ბინის შეძენა, როგორც წესი, პროექტში უფრო დაბალ ფასად შესვლის შესაძლებლობას იძლევა, ვიდრე მშენებლობის დასრულების შემდეგ. სხვაობა დამოკიდებულია ობიექტის მზადყოფნის ეტაპზე, უბანსა და დეველოპერის პოლიტიკაზე, თუმცა უმეტეს შემთხვევაში საცხოვრებლის ღირებულება სახლის ჩაბარების ვადის მოახლოებასთან ერთად იზრდება.
ადრეულ ეტაპზე მყიდველს, როგორც წესი, ბინების უფრო ფართო არჩევანი აქვს. შესაძლებელია სასურველი სართულის, მზის მხარის, ფანჯრებიდან ხედისა და დაგეგმარების შერჩევა მანამ, სანამ ყველაზე მოთხოვნადი ვარიანტები ჯერ კიდევ ხელმისაწვდომია. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც თბილისში ბინის შეძენას განიხილავს, რადგან ახალ პროექტებში ყველაზე მიმზიდველ ობიექტებს ხშირად მშენებლობის დასრულებამდე ჯავშნიან.
ასეთი შეძენა შეიძლება საინტერესო იყოს მათთვისაც, ვინც დაუყოვნებლივ გადასვლას არ გეგმავს. სანამ სახლი შენდება, მყიდველს აქვს დრო, მოემზადოს რემონტისთვის, გაანაწილოს ბიუჯეტი და მშვიდად დაგეგმოს ბინის მოწყობა.
ზოგიერთ პროექტში გათვალისწინებულია გადახდის მოქნილი პირობები: განვადება, ეტაპობრივი გადახდა ან პირველადი შენატანი შემდგომი გადახდების გრაფიკით. ეს შეიძლება უფრო მოსახერხებელი იყოს, ვიდრე მზა საცხოვრებლისთვის სრული თანხის ერთიანად გადახდა.
მშენებლობის ეტაპზე შეძენილი ბინა შეიძლება საინვესტიციო აქტივადაც განიხილებოდეს. თუ უბანი ვითარდება, ახლოს ჩნდება ახალი გზები, მაღაზიები, სკოლები და სხვა ინფრასტრუქტურული ობიექტები, სახლის ჩაბარების შემდეგ უძრავი ქონების ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს. თუმცა შესაძლო სარგებელი თითოეული პროექტისთვის ცალ-ცალკე უნდა შეფასდეს.
როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი და მისი წინა პროექტები
უპირველესად, უნდა შეამოწმოთ, რამდენი წელია კომპანია ბაზარზე მუშაობს და რამდენი ობიექტი აქვს უკვე დასრულებული. მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ პროექტების რაოდენობა, არამედ მათი მასშტაბიც: ერთი პატარა სახლი და ექსპლუატაციაში შესული რამდენიმე კორპუსისგან შემდგარი საცხოვრებელი კომპლექსები დეველოპერის გამოცდილებაზე განსხვავებულ წარმოდგენას ქმნის.
სასარგებლოა იმის გარკვევაც, ჩაბარდა თუ არა წინა ობიექტები თავდაპირველად გამოცხადებულ ვადებში. თუ შეფერხებები იყო, ღირს მათი ხანგრძლივობისა და მიზეზების დაზუსტება. მცირე გადავადება შეიძლება ტექნიკურ საკითხებს უკავშირდებოდეს, თუმცა რამდენიმე თვით ან წლით განმეორებითი დაგვიანება უკვე შესაძლოა მშენებლობის ორგანიზებასთან ან დაფინანსებასთან დაკავშირებულ პრობლემებზე მიუთითებდეს.
შესაძლებლობის შემთხვევაში, დეველოპერის დასრულებული პროექტები პირადად მოინახულეთ. ეს დაგეხმარებათ შეაფასოთ ფასადების, სადარბაზოების, ლიფტების, ეზოსა და საერთო სივრცეების მდგომარეობა სახლის ჩაბარებიდან გარკვეული დროის შემდეგ. ბათუმში ბინის შეძენისას დამატებით ყურადღება მიაქციეთ ფასადის მდგომარეობას, ვენტილაციასა და ნესტის კვალს, რადგან ზღვის სიახლოვემ და ტენიანმა კლიმატმა შენობის მდგომარეობაზე შეიძლება გავლენა მოახდინოს.
დეველოპერის სანდოობის დამატებითი ნიშანი შეიძლება იყოს კომპანიის ღიაობაც. კეთილსინდისიერი დეველოპერი, როგორც წესი, აწვდის მყიდველს ინფორმაციას მიმდინარე პროექტების შესახებ, აჩვენებს მშენებლობის პროცესს, პასუხობს დოკუმენტებთან დაკავშირებულ კითხვებს და წინა ობიექტების განხილვას არ გაურბის. თუ მენეჯერები ბუნდოვან პასუხებს იძლევიან ან საბაზისო ინფორმაციის გამჟღავნებაზე უარს ამბობენ, ეს დამატებითი სიფრთხილის საფუძველია.
რა უნდა შეამოწმოთ დეველოპერთან ხელშეკრულების გაფორმებამდე
მშენებარე სახლში ბინის შეძენისას მნიშვნელოვანია დაზუსტდეს, კონკრეტულად რომელ დოკუმენტზე ხელმოწერას გთავაზობთ დეველოპერი. რადგან ობიექტი ჯერ დასრულებული არ არის, ყოველთვის არ ფორმდება მზა უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის სტანდარტული ხელშეკრულება. პრაქტიკაში შეიძლება გამოყენებული იყოს წინასწარი ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც კომპანია იღებს ვალდებულებას, გარიგების პირობების შესრულების შემდეგ ბინა მყიდველს გადასცეს. უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება წარმოიშობა წერილობითი გარიგების გაფორმებისა და უფლების საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში რეგისტრაციის შემდეგ.
ხელშეკრულებაში დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი შესაძენი ობიექტი: პროექტის მისამართი, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდი, კორპუსის ან ბლოკის ნომერი, სართული, ბინის ნომერი და მითითებული ფართობი. ბინის დაგეგმარება და გადაცემის მომენტისთვის განსაზღვრული მდგომარეობა უმჯობესია ცალკე დანართებში დაფიქსირდეს. ასევე საჭიროა შემოწმდეს, როგორ გადაითვლება საბოლოო ღირებულება, თუ მშენებლობის დასრულების შემდეგ ბინის ფაქტობრივი ფართობი საპროექტო მაჩვენებელზე მეტი ან ნაკლები აღმოჩნდება.
განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ვადებს. დოკუმენტში სასურველია ცალ-ცალკე განისაზღვროს სამშენებლო სამუშაოების დასრულების თარიღი, შენობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადა და ბინის მყიდველისთვის გადაცემის თარიღი. ეს ყოველთვის ერთი და იგივე დღე არ არის. ხელშეკრულებაში ასევე უნდა ჩაიწეროს დაგვიანების შედეგები: პირგასამტეხლოს ოდენობა, გადახდილი თანხის დაბრუნების წესი და ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.
ხელმოწერამდე საჭიროა საჯარო რეესტრიდან განახლებული ამონაწერის მოთხოვნა და იმის შემოწმება, ვინ არის რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრედ, ასევე არსებობს თუ არა იპოთეკა, ყადაღა ან სხვა შეზღუდვები. საქართველოს საჯარო რეესტრი შეიცავს ინფორმაციას რეგისტრირებული უფლებების, ვალდებულებებისა და იპოთეკის შესახებ. თუ მიწის ნაკვეთი ან პროექტი სესხის უზრუნველყოფად გამოიყენება, ხელშეკრულებაში უნდა განისაზღვროს, რა პირობებში მოიხსნება შეზღუდვები შესაძენი ბინიდან.
დამატებითი დაცვისთვის მყიდველმა უნდა დააზუსტოს, შესაძლებელია თუ არა დეველოპერის ვალდებულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. სააგენტოს წესებით გათვალისწინებულია უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების რეგისტრაციაც. მშენებარე ობიექტის ამონაწერში შეიძლება აისახოს წინასწარი ხელშეკრულება, მომავალი მესაკუთრის მონაცემები და შერჩეული ბინის მახასიათებლები. ეს ამცირებს რისკს, რომ ერთი და იგივე ობიექტი სხვა მყიდველსაც შესთავაზონ.
როგორ შევაფასოთ უბანი, ჩაბარების ვადები და ბინის შესაძლო შემოსავლიანობა
უბანი შეძენის მიზნის გათვალისწინებით უნდა შეფასდეს. საკუთარი საცხოვრებლის არჩევისას მნიშვნელოვანია ტრანსპორტი, მაღაზიები, სკოლები, სამედიცინო დაწესებულებები, პარკინგი და ყოველდღიური გადაადგილების სიმარტივე. თუ ბინა საინვესტიციოდ იყიდება, სასარგებლოა წინასწარ შეისწავლოთ ბინების გაქირავების ბაზარი და გაიგოთ, ვინ შეიძლება იყოს ძირითადი დამქირავებელი: სტუდენტები, ოჯახები თუ ქალაქში ხანგრძლივი პერიოდით ჩამოსული ადამიანები.
არ ღირს მხოლოდ დეველოპერის ვებსაიტზე განთავსებული უბნის აღწერით შემოფარგვლა. სასურველია ადგილზე მისვლა დღის სხვადასხვა მონაკვეთში, რათა შეაფასოთ გზების დატვირთულობა, ხმაურის დონე, მისასვლელი გზების ხარისხი და მეზობელი შენობების მდგომარეობა. ასევე უნდა გაარკვიოთ, მიმდინარეობს თუ არა ახლოს სხვა მშენებლობა: ფანჯრიდან მიმზიდველი ხედი შეიძლება შეიცვალოს, თუ მეზობელ ნაკვეთზე ახალი მრავალსართულიანი შენობა აშენდება.
ჩაბარების ვადა უმჯობესია შეფასდეს არა მხოლოდ მენეჯერის დაპირებების, არამედ ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობის მიხედვითაც. საჭიროა დაზუსტდეს, დასრულებულია თუ არა საძირკველი, რამდენი სართულია უკვე აშენებული, მიერთებულია თუ არა კომუნიკაციები და რა სამუშაოებია ჯერ კიდევ შესასრულებელი. ხელშეკრულებაში ცალ-ცალკე უნდა დაფიქსირდეს მშენებლობის დასრულების ვადა, შენობის ექსპლუატაციაში მიღება და ბინის გადაცემის თარიღი, რადგან ეს ეტაპები შეიძლება ერთმანეთს არ დაემთხვეს.
შესაძლო შემოსავლიანობის გამოსათვლელად საკმარისი არ არის მოსალოდნელი ყოველთვიური ქირის თორმეტზე გამრავლება. გასათვალისწინებელია რემონტისა და ავეჯის ღირებულება, დროებითი მოცდენის პერიოდები, ბინის მართვის ხარჯები, კომუნალური გადასახადები იმ თვეებში, როდესაც ბინა არ არის გაქირავებული, და შენობის მომსახურების საფასური. საბაზისო მთლიანი შემოსავლიანობა შეიძლება გამოითვალოს შემდეგი პრინციპით: წლიური შემოსავალი ქირიდან უნდა გაიყოს ინვესტიციის მთლიან მოცულობაზე და მიღებული შედეგი გამრავლდეს 100%-ზე.
მშენებლობის ეტაპზე საცხოვრებლის შეძენა ყოველთვის უფრო ყურადღებიან მიდგომას მოითხოვს, ვიდრე მზა ობიექტის არჩევა. რაც უფრო მეტი ინფორმაციის შეგროვებას შეძლებთ ხელშეკრულების გაფორმებამდე და თანხის გადახდამდე, მით ნაკლებია მოულოდნელი ხარჯების, დაგვიანებებისა და სხვა სირთულეების რისკი.